房地產廣告不是把建案外觀、樣品屋或室內照片放到 Facebook、Instagram、Google，設定預算後等待客戶預約賞屋。

購屋決策通常需要經過較長時間：

看到建案或物件 → 查看地段與總價 → 比較周邊行情 → 了解格局與付款 → 填寫表單或加入LINE → 業務聯絡 → 預約賞屋 → 現場諮詢 → 持續追蹤 → 出價或簽約

因此，房地產廣告不能只追求：

大量曝光
低價點擊
便宜表單
LINE好友數
電話詢問數

真正需要追蹤的是：

有效購屋名單
成功聯絡率
預算符合率
購屋時程
預約賞屋率
實際到場率
出價或議價人數
成交戶數
每戶成交廣告成本

房地產客戶的單筆成交價值較高，但考慮時間也較長。即使客戶沒有立即賞屋，也可能需要經過多次內容接觸、家庭討論、貸款評估與物件比較，才會進入正式交易階段。

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為什麼房地產廣告很多名單卻沒有成交？

一、廣告受眾設定過於廣泛

常見房地產受眾設定包括：

對房地產有興趣
關注室內設計
25至65歲
位於某個縣市
喜歡投資理財

這些條件可能取得大量曝光，卻無法確認使用者是否：

真的有購屋需求
正在找自住或投資
預算符合物件
接受所在區域
需要兩房、三房或透天
預計何時購屋
是否已經具備自備款

房地產廣告應先定義物件適合的客戶，而不是只追求最大受眾。

二、廣告只強調夢想，沒有提供決策資訊

常見房地產廣告文案：

城市核心，稀有地段，打造夢想生活。

這類文字可以建立氣氛，但不足以讓客戶判斷物件是否適合。

購屋者通常會關心：

所在行政區與生活圈
建案或物件地址
房型與格局
建物及主建物面積
總價或價格區間
每坪價格
車位價格
管理費
樓層與座向
交屋時間
學區與交通
自備款與付款方式

廣告不一定要一次公開全部資訊，但至少應提供能讓客戶初步判斷的核心條件。

三、使用低總價吸引點擊，實際可售戶別很少

若廣告以極少數特殊戶別、低樓層、特殊付款條件或已售物件價格作為主要訴求，可能帶來大量詢問，但客戶到現場後發現實際可購戶別差距很大。

公平交易委員會的不動產廣告處理原則明確將「以少量低價公關戶誤導為成交價」、不實稀有數量、優惠促銷及投資報酬率等列為可能構成虛偽不實或引人錯誤的廣告類型。

較安全且有效的做法是清楚標示：

總價起
適用戶別
樓層
坪數
車位是否另計
優惠適用條件
可售戶數及資料更新時間

四、交通與公共建設說明不夠精確

房地產廣告經常使用：

捷運宅
車站第一排
步行幾分鐘
未來捷運站
鄰近重大建設
未來增值可期

但公共設施尚未定案、站點位置不確定，或步行時間計算方式不合理，都可能造成誤導。

公平交易委員會規定，不動產廣告對未完成公共設施、交通道路、時間或空間距離的表示，應與客觀狀況相符，距離也應以通常可使用的道路狀況計算。

2025年公平會曾因建案廣告宣稱步行可到尚未確認位置的捷運預定站，而認定內容足以影響交易決定並予以裁罰。

因此，建議使用：

距離現有捷運站約900公尺，依Google地圖一般步行路線約12分鐘。

不要只寫：

捷運站走路就到。

若是規劃中的交通建設，應清楚標示目前進度與資料來源，不應讓消費者誤認已經核定或完工。

五、廣告導向建設公司或房仲首頁

房地產公司首頁可能同時包含：

多個建案
中古屋物件
租屋
品牌介紹
公司消息
成交案例
分店資訊
招募訊息

若廣告推廣特定建案或物件，點擊後卻進入一般首頁，客戶還要重新尋找：

房型
總價
地點
格局
預約賞屋入口

建議每個主要建案或物件類型建立獨立頁面，例如：

林口兩房新建案
板橋三房中古屋
桃園首購住宅
台中捷運宅
新竹科技園區租屋
商辦與店面投資
預售屋賞屋預約

六、只追蹤表單，沒有追蹤賞屋與成交

假設兩組廣告結果如下：

廣告	表單數	實際賞屋	成交
廣告A	200筆	8組	0戶
廣告B	50筆	15組	2戶

若只比較每筆表單成本，廣告A可能看起來較好。

但從實際銷售結果來看，廣告B的客戶品質明顯較高。

房地產廣告應一路追蹤：

表單或訊息
成功聯絡
符合預算
購屋需求明確
預約賞屋
實際到場
二次回訪
出價或議價
簽約成交

房地產廣告快速對照表

行銷需求	建議方式	主要行動
客戶主動搜尋建案	Google搜尋廣告	預約賞屋、電話
新建案前期曝光	Meta、YouTube、內容行銷	建案頁瀏覽
蒐集購屋名單	網站表單、Meta名單廣告	資料索取
鎖定地區購屋需求	Google地區關鍵字	物件查看
推廣中古屋	Google搜尋＋物件頁	電話、LINE
推廣租屋	搜尋廣告＋租屋平台	看屋預約
商用不動產	Google＋B2B內容	投資諮詢
看過建案未詢問	再行銷廣告	回訪、預約
表單多但品質差	資格表單＋電話篩選	合格名單
提高賞屋到場率	訊息提醒＋交通資訊	實際到場

房地產廣告完整投放流程

第一步：定義銷售物件與客戶輪廓

不要只寫「台北購屋族」或「想買房的人」。

應先確認：

新建案、中古屋、預售屋或租賃
自住、換屋或投資
首購或已有住宅
總價範圍
自備款需求
房型
坪數
地區
工作地點
家庭人數
購屋時程
是否需要貸款
是否需要出售原有房屋

首購型客戶

重視：

總價
自備款
房貸
兩房或小三房
通勤
生活機能
管理費

換屋型客戶

重視：

空間
房間數
停車位
學區
社區管理
舊屋出售
交屋時程

投資型客戶

重視：

租賃需求
租金
空置風險
區域發展
持有成本
轉售性
法定使用用途

退休或銀髮客戶

重視：

電梯
醫療
生活機能
無障礙
管理
交通
樓層與安全

不同客群應使用不同廣告內容與銷售說明。

第二步：設定明確銷售目標

不要只設定「取得更多房地產名單」。

應設定：

每月取得多少有效名單
安排多少組賞屋
實際到場多少組
希望完成多少次二訪
希望成交多少戶
每組賞屋成本
每戶成交廣告成本

目標範例

在三個月內取得300筆初步名單，其中90筆符合地區、房型與預算條件，安排45組賞屋，完成3戶成交。

有了明確目標，才能反推：

廣告預算
每筆名單成本
電話人力
接待場次
銷售追蹤週期

第三步：建立物件定位

房地產定位應回答：

這個物件最適合哪一種人？它解決了什麼居住或投資需求？

可使用的定位方向

首購低總價
捷運或車站通勤
三代同堂
學區
科技園區通勤
市中心換屋
退休生活
親子社區
小坪數置產
店面或辦公投資
包租或租賃需求
稀有土地或透天

不夠具體的說法

核心地段，菁英首選。

較具體的說法

位於新竹科學園區通勤生活圈，規劃25至36坪兩房與三房，適合雙薪家庭及首購族。

不夠具體的說法

低總價，輕鬆成家。

較具體的說法

兩房總價區間約NT$1,200萬至NT$1,500萬元，車位另計，實際可售戶別與價格以現場資料為準。

第四步：選擇房地產廣告平台

Google搜尋廣告

Google搜尋適合接觸已經主動找房的客戶。

例如：

林口新建案
桃園兩房預售屋
板橋三房中古屋
新竹首購建案
台中捷運宅
高雄新成屋
台北辦公室出售
店面投資
科技園區租屋

這類使用者已經有明確地區或物件需求，通常比純社群曝光更接近預約賞屋階段。

建議關鍵字分組

地區＋新建案
地區＋房型
地區＋總價
地區＋中古屋
地區＋租屋
地區＋商辦
品牌或建案名稱

每組廣告應導向相符頁面，不要將所有搜尋流量導向同一個首頁。

Facebook與Instagram廣告

Meta廣告適合：

新建案品牌曝光
樣品屋與空間影片
格局介紹
區域生活內容
首購知識
預約賞屋
公開說明會
名單表單
看過建案者再行銷

房地產廣告涉及住宅銷售或租賃時，平台可能針對受眾設定、個人化廣告及住房類別設有限制；投放前應以廣告管理員當下可用設定及官方政策為準，不應以年齡、性別或其他敏感條件進行可能造成差別待遇的篩選。

實務上，可將重點放在：

建案地區
通勤生活圈
房型需求
網站行為
內容互動
第一方名單
廣告素材與頁面內容

而不是過度依賴狹窄人口條件。

YouTube與短影音

影片適合呈現：

建案位置
從車站到接待中心
樣品屋導覽
格局與收納
公設
社區環境
周邊生活圈
實際採光與視野
建材與設備
付款方案說明

影片不要只有動畫、音樂與形象口號，也應標示：

地區
房型
坪數
價格區間
預約方式
畫面是實景、樣品屋還是示意圖

SEO與房產內容行銷

購屋者在填表前，通常會搜尋大量資訊。

適合的內容包括：

預售屋怎麼看
首購自備款怎麼算
兩房與三房怎麼選
公設比怎麼看
中古屋看屋注意事項
建案周邊生活機能
區域房價與實價登錄
車位種類差異
樣品屋看屋注意事項
房貸與付款流程
購屋合約注意事項

這類內容能在客戶尚未決定特定建案前建立信任，並成為後續再行銷素材。

第五步：規劃房地產關鍵字

地區型關鍵字

林口新建案
桃園預售屋
板橋中古屋
新竹買房
台中捷運宅
高雄新成屋

房型關鍵字

兩房新建案
小三房建案
四房換屋
電梯透天
一樓住宅
頂樓景觀宅

價格型關鍵字

千萬內新建案
低總價兩房
首購建案
自備款低的房子
兩房總價
預售屋付款方式

價格廣告應清楚說明適用戶別及條件，避免讓客戶誤認所有戶別都適用相同價格。

情境型關鍵字

科技園區通勤買房
學區房
退休宅
換屋推薦
新婚買房
三代同堂住宅
有電梯透天

商用型關鍵字

商辦出售
店面投資
廠房出租
辦公室租賃
收租店面
工業地出售

排除不相關搜尋

可以依廣告目標排除：

工作
徵才
房仲薪水
考試
證照
免費課程
裝潢圖片
平面圖下載
新聞
法規作業
學生報告

中古屋、新建案、租屋與商用不動產應分開建立廣告，避免搜尋意圖混在一起。

第六步：建立高轉換房地產廣告頁

第一個畫面應提供

建案或物件名稱
所在地區
產品類型
房型與坪數
總價區間
預約賞屋按鈕
電話或LINE

例如：

桃園青埔兩至三房新建案｜25至38坪，總價區間依戶別提供

比以下標題更容易判斷：

城市新核心，實現理想生活。

頁面應包含哪些內容？

一、物件基本資料

地址或生活圈
基地位置
土地使用分區
房型
坪數
樓層
戶數
公設比
車位
建築用途
預計完工或交屋時間

二、價格資訊

可提供：

總價區間
每坪價格區間
車位價格
管理費
付款方式
自備款試算
貸款條件說明

不得用少數特殊低價戶讓消費者誤認為普遍售價。

三、格局與面積

應清楚區分：

建物登記面積
主建物
附屬建物
共有部分
車位面積

公平會的不動產廣告原則要求，面積名詞、數字及涵蓋範圍不得使消費者產生誤認。

四、交通與公共設施

可提供：

現有車站
公車
主要道路
學校
市場
公園
醫療
購物

規劃中或尚未完成的公共建設，應清楚標示其現況與來源，不能用示意方式讓人誤認已經完成。

五、實景與示意圖標示

應區分：

現場實景
樣品屋照片
模擬示意圖
裝潢參考圖
未來完工示意
周邊環境照片

不要讓消費者誤認示意設施、裝潢或景觀屬於實際交付內容。

六、行動按鈕

可使用：

預約賞屋
索取完整價格表
下載格局圖
預約線上說明
詢問可售戶別
加入LINE諮詢
撥打銷售專線

第七步：設計房地產名單表單

房地產表單不能只問姓名與電話，否則名單很多，業務卻無法判斷價值。

基本欄位

姓名
電話
LINE或電子郵件
希望了解的房型
希望聯絡時間

客戶篩選欄位

可增加：

購屋用途
預算範圍
房型需求
預計購屋時間
是否需要貸款
是否已有自備款
是否需出售原有房屋
希望賞屋日期

預算選項範例

NT$1,000萬元以下
NT$1,000萬至1,500萬元
NT$1,500萬至2,000萬元
NT$2,000萬元以上
尚在了解

不要要求客戶第一次接觸就填寫過多財務或身分資料。

第八步：名單型廣告與網站表單怎麼選？

平台內建名單表單

優點：

填寫快速
手機操作簡單
通常能取得較多名單

缺點：

客戶可能沒有完整看過物件資訊
誤填或低意願名單較多
需要快速電話篩選

適合：

新建案前期蒐集名單
說明會報名
格局圖或價目資料索取
開放預約登記

網站表單

優點：

客戶先看過價格、房型與地點
可提高名單理解程度
適合較高單價或複雜物件
容易搭配完整追蹤

缺點：

頁面速度與手機體驗會影響轉換
需要建置完整內容

建議測試方式

可以同時測試：

A組：平台內建表單
B組：建案獨立頁
C組：直接預約賞屋
D組：索取格局與價格資料

比較：

每筆名單成本
成功聯絡率
預算符合率
賞屋預約率
實際到場率
成交率

不要只將預算投入表單最便宜的來源。

第九步：撰寫房地產廣告文案

可以使用：

客戶需求 → 物件條件 → 具體資訊 → 下一步行動

首購廣告範例

想在桃園購買兩房，但擔心總價與自備款超出預算？

本案規劃兩房與小三房，提供不同坪數及付款方式，鄰近主要通勤道路。

索取可售戶別、價格區間與付款說明。

換屋廣告範例

家中成員增加，原本的兩房已經不夠使用嗎？

三至四房格局搭配雙衛浴與停車位，適合家庭換屋。頁面可查看實際格局、登記面積與社區規劃。

預約現場賞屋。

中古屋廣告範例

尋找板橋捷運生活圈三房住宅？

建物登記面積、樓層、屋齡、管理費與停車資訊已整理於物件頁面，實際價格及屋況可預約確認。

查看物件資料並安排看屋。

商用不動產文案

公司準備擴充辦公空間，需要兼顧交通、停車與使用分區嗎？

提供辦公室坪數、用途、租售條件與周邊交通資料，適合企業自用或資產配置評估。

預約商用不動產諮詢。

第十步：建立名單分級制度

A級：高意願客戶

特徵：

預算符合
房型符合
三個月內購屋
願意安排賞屋
決策者可一起到場

處理方式：

優先電話聯絡
確認賞屋日期
提供交通與物件資料
安排專人接待

B級：正在比較

特徵：

有需求
時程約三至十二個月
尚未決定地區
正比較多個建案
自備款或貸款仍在評估

處理方式：

提供區域與格局資料
安排線上說明
定期更新可售戶別
避免每天催促賞屋

C級：低意願或不符合

特徵：

預算落差大
地區不符
只是索取資料
無明確購屋時程
聯絡資料錯誤

處理方式：

進入一般內容名單
使用自動化內容培育
不占用過多業務時間

第十一步：第一次聯絡應該問什麼？

不要一開始就問：

什麼時候方便來賞屋？

可以先確認：

自住、換屋或投資
希望兩房或三房
可接受的總價
預計購屋時間
通勤地點
是否需要車位
是否已有自備款
是否正在比較其他區域

聯絡範例

您好，我們已收到您詢問桃園兩房建案的資料。為了提供符合需求的戶別，想先確認您主要是自住還是投資？預算大約落在哪個區間，以及是否需要車位？

這比直接要求到接待中心，更容易建立有效對話。

第十二步：提高賞屋預約率

客戶不願意直接賞屋，可能是因為尚未確認：

價格
房型
地點
車位
付款方式
是否符合預算

可先提供：

電子簡介
格局圖
價格區間
樣品屋影片
區域地圖
線上說明會
電話需求訪談

等客戶確認基本條件後，再邀請現場賞屋，通常能提高到場品質。

第十三步：提高賞屋到場率

預約完成後，應提供：

日期與時間
接待中心地址
Google地圖
停車資訊
聯絡人
賞屋流程
預計時間
改期方式

提醒時間

預約完成後立即確認
賞屋前三天提醒
前一天再次確認
當天提供交通資訊

不要只在預約當下登記，之後完全沒有聯絡。

第十四步：賞屋後如何持續追蹤？

賞屋後不要只詢問：

有沒有考慮下訂？

應記錄客戶真正的疑慮：

價格
樓層
座向
格局
學區
交通
付款
貸款
家人意見
原房屋尚未出售
正在比較其他建案

後續可以依疑慮提供：

不同戶別
格局比較
付款試算
周邊生活資料
工程進度
可售戶別更新
二次賞屋
家人共同說明

不要每天傳送「最後機會」或「只剩一戶」，除非資訊真實且可以證明。公平會明確將不實稀有性訊息列為不動產廣告可能違法的態樣。

第十五步：設定轉換追蹤

線上行動

建議追蹤：

物件頁瀏覽
格局圖下載
價格資料索取
電話點擊
LINE點擊
表單送出
線上說明預約
賞屋預約

線下行動

更重要的是：

成功聯絡
預算符合
合格購屋客
預約賞屋
實際到場
二次回訪
出價
簽約
成交金額

可在CRM或客戶表格中保存：

廣告平台
廣告活動
關鍵字
建案
業務人員
客戶分級
最終結果

廣告平台若只收到「表單送出」，會傾向尋找容易填表的人，而不是更可能賞屋或成交的人。應盡可能將合格名單、賞屋及成交資料納入後續成效分析。

第十六步：房地產廣告預算怎麼抓？

廣告預算應從成交目標往回推。

計算範例

假設建案希望三個月成交6戶，平均每月成交2戶。

過往數據為：

每10組實際賞屋成交1戶
每2組預約約有1組實際到場
每5筆有效名單可產生1組預約
每2筆初步表單中有1筆有效

若每月希望成交2戶：

需要約20組實際賞屋
需要約40組賞屋預約
需要約200筆有效名單
需要約400筆初步表單

若每筆初步表單成本為NT$800：

400筆 × NT$800＝每月約NT$320,000媒體預算

這只是計算範例，實際數據會受到：

建案總價
品牌知名度
地區需求
可售戶別
廣告平台
業務聯絡速度
賞屋流程
銷售週期

影響。

不能直接用其他建案的單筆名單成本作為預算標準。

房地產預算分配範例

假設每月媒體預算為NT$300,000：

項目	比例	預算
Google高意圖搜尋	35％	NT$105,000
Meta新客開發	30％	NT$90,000
YouTube與建案影片	10％	NT$30,000
再行銷	15％	NT$45,000
新素材與客群測試	10％	NT$30,000

若品牌搜尋與區域需求強烈，可提高Google比例。

若為新重劃區或新建案，搜尋量尚未形成，可增加社群、影片、區域內容與說明會投放。

不同房地產類型的投放策略

預售屋與新建案

重點：

地段
建照與開發資訊
房型
坪數
價格
付款
完工時間
建材與公設
交通與生活圈

主要行動：

索取資料
預約賞屋
說明會

廣告呈現的格局、面積、設施、公共建設與交付內容，都應與客觀資料及法定文件相符。

中古屋

重點：

實際地址或生活圈
屋齡
樓層
格局
建物面積
屋況
管理費
車位
售價

主要行動：

電話
LINE
看屋預約

租屋

重點：

月租
押金
管理費
水電
租期
家具
寵物
開伙
地址與交通
入住日期

主要行動：

詢問
預約看屋
申請租賃

商用不動產

重點：

法定用途
使用分區
面積
樓高
裝卸
停車
租售價格
投資條件

公平會的不動產廣告原則指出，建築物或土地用途與使用分區的法定用途不得為虛偽不實或引人錯誤的表示，例如工業區建物不得以住宅用途暗示進行誤導。

土地廣告

重點：

地段地號
面積
使用分區
容積與建蔽
臨路
現況
法定用途
是否有地上物

不要以尚未確定的開發或變更用途，讓買方誤認已可直接使用。

房地產廣告的法規與內容注意事項

台灣的不動產廣告受到不動產經紀業管理及公平交易相關規範。公平交易委員會與內政部依案件類型進行分工；建商與受託銷售業者如果都被認定為廣告主，也可能共同涉及廣告責任。

應特別檢查

地點是否正確
面積是否正確
格局是否符合法定圖說
車位是否符合法規
公設是否確實交付
建照是否已取得
土地及建築用途
交通距離
公共建設進度
優惠價格
稀有戶數
投資報酬率
實景與示意圖標示

廣告上線前，建議由建設、代銷、房仲及法務或負責人共同確認，不要讓設計或廣告代理商自行推測物件資訊。

常見房地產廣告失敗情況

情況一：表單很多，電話都聯絡不到

可能原因：

表單門檻太低
贈品吸引力大於物件需求
電話欄位未驗證
回覆時間太慢
使用者只是誤觸

可以改善：

增加房型與預算欄位
提供希望聯絡時間
表單完成後立即發送確認
加快第一次聯絡速度

情況二：名單很多，但預算不符合

可能原因：

廣告沒有價格
使用模糊的低總價文案
沒有說明車位另計
表單沒有預算欄位
素材吸引錯誤客群

情況三：預約很多，賞屋到場率很低

可能原因：

客戶未確認價格
預約後沒有提醒
接待中心位置不清楚
客戶只是為了索取資料
沒有確認決策者是否到場

情況四：賞屋很多，沒有二次回訪

可能原因：

廣告承諾與現場不同
價格差距太大
格局或戶別不符
銷售說明過於強迫
沒有記錄客戶疑慮
後續只傳促銷訊息

情況五：廣告成本持續增加

可能原因：

素材長期沒有更新
同一批受眾重複曝光
高意圖關鍵字競爭增加
頁面轉換率降低
可售戶別吸引力下降
名單回傳資料不足

應分別檢查：

點擊成本
表單轉換率
有效名單率
賞屋率
成交率

不要只因表單變貴就停止廣告。

房地產廣告應追蹤哪些數字？

指標	用途
廣告曝光	了解市場觸及
點擊率	判斷素材吸引力
物件頁瀏覽	判斷物件興趣
每筆表單成本	衡量初步名單
成功聯絡率	判斷資料品質
有效名單率	判斷預算與需求
每筆有效名單成本	衡量真正名單成本
賞屋預約率	判斷客戶意願
賞屋到場率	判斷篩選與提醒
二次回訪率	判斷物件適配
出價率	判斷購買意願
成交率	判斷整體銷售
每戶成交成本	衡量廣告效益
平均成交金額	評估成交價值
銷售週期	評估追蹤時間